Khu đất phân lô của Kiến Vàng Invest tại TP. Thủ Đức có phù hợp với hệ sinh thái cảnh quan?

STNN - Tung ra hơn 50 lô đất để chào bán với giá trên 200 triệu đồng/m2 trong bối cảnh thị trường đang khan hiếm nguồn cung, liệu khu đất được “hiến đất làm đường” để phân lô của Kiến Vàng Invest tại phường Thảo Điền (TP Thủ Đức) có phù hợp với hệ sinh thái quy hoạch, cảnh quan của khu vực?

• Dự án Picity Sky Park đang được chào bán có những lợi thế gì?
• Dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp Vĩnh Hy: Không nên đụng chạm gì đến rừng của Vườn quốc gia Núi Chúa

“Xôn xao” thông tin Kiến Vàng Invest tung 50 lô đất ra thị trường

Mới đây, “làng” bất động sản đã xôn xao trước thông tin tại "khu nhà giàu" ở phường Thảo Điền (TP. Thủ Đức, TP.HCM) có một nguồn cung với hơn 50 lô đất nền. Cụ thể, một tài khoản facebook, được cho là của môi giới đã đăng thông tin trên một hội nhóm về bất động sản: “Em được một anh chuyên bán Thảo Điền giới thiệu hơn 50 lô đất ở khu này về bán cùng. Ảnh nói giá từ 17-48 tỷ. Đã có sổ từng nền mua trực tiếp sang tên công chứng có phí ăn Tết ngay. Ở khu Thảo Điền mà có lô 17 tỷ em cũng ham bán, có anh chị em nào biết khu này không tư vấn em với”.

Sau khi thông tin này được đăng tải, nhiều thành viên trong cộng đồng bất động sản sau đó đã nêu ý kiến bình luận. Theo đó, đa số các bình luận cho rằng mức giá trên 200 triệu đồng/m2, cho một khu phân lô tách thửa là quá cao.

Ngược lại, cũng có một số ý kiến lại cho rằng, giá cao do có sự khan hiếm, và đây gần như là khu đất phân lô tách thửa quy mô lớn duy nhất ở khu trung tâm Sài Gòn. Với mức giá như đang được chào bán, dự kiến doanh thu từ hơn 50 lô đất ở này sẽ lên đến hàng ngàn tỷ.

Theo tìm hiểu của PV, khu đất hơn 50 lô đất ở vừa chào bán có vị trí tại khu vực đường 60, phường Thảo Điền. Khu đất này chính là thửa đất số 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, tờ bản đồ số 15 trước đây. Sau khi triển khai các thủ tục hiến đất làm đường, tách thửa thì khu đất này đã được tách thành các thửa mới như: Thửa 708, thửa 700, thửa 756, thửa 760 và thửa 743 tờ bản đồ số 15... Đồng thời, khu đất này trước đó đứng tên của một đại gia ở miền Tây và đến nay đã được chuyển nhượng sang cho Công ty Cổ phần Đầu tư Kiến Vàng (Kiến Vàng Invest).

Đây thực sự là khu đất hiếm hoi với quy mô khủng, không bị “vướng” quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Bởi, từ khi UBND TP.HCM áp dụng Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Rất nhiều khu đất ở khu Đông trước đó đã bán cho người dân, nhưng không ra sổ được vì “vướng” quy hoạch đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Cùng với đó, cũng đã có nhiều trường hợp tranh chấp, kiện tụng, thậm chí chủ đất, chủ doanh nghiệp vướng lao lý vì không khắc phục được hậu quả.

Bên cạnh đó, PV cũng được biết, để được bán các lô đất này các môi giới lập nhóm kín và đưa ra những “luật ngầm”. Đổi lại, phần hoa hồng khi bán được một lô đất tại đây mà môi giới được hưởng lên tới từ 250 - 800 triệu/lô. Trong đó có thể nêu vài quy tắc như: “Các thông tin ấn phẩm truyền thông ra ngoài không được để logo chủ đầu tư”; “Không cam kết việc thực hiện khu tiện ích và tòa nhà cao 7 tầng (khu F) cho khách”; “Không được đăng hình ảnh Mặt bằng phân lô toàn khu trên các kênh social”... Đặc biệt, các môi giới “Không được đăng hình ảnh sổ trên các kênh social”, khách chỉ có thể xem sổ đỏ trực tiếp chứ không gửi.

Đáng chú ý, tại phần khuyến khích cho môi giới có thông tin định hướng cho khách hàng là sẽ có tiện ích và tòa nhà cao 7 tầng (khu F). Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, việc đưa ra câu chuyện này có thể hướng khách hàng đến sự ngầm hiểu rằng, các lô đất ở đây có thể xin xây cao đến 7 tầng để giá đất được đẩy lên. Đồng thời, cũng có ý kiến cho rằng đây chỉ là cách thức tạo ra bánh vẽ, và không ít trường hợp ở phường Thảo Điền xây vượt tầng thời gian qua đã bị phát hiện và yêu cầu “cắt ngọn”.

Sẽ tác động tới hệ sinh thái quy hoạch chung?

Có thể thấy, việc xuất hiện khu đất phân lô, tách thửa hơn 50 lô, ở khu trung tâm Sài Gòn, thu hút sự chú ý của giới bất động sản, không chỉ vì giá trị khu đất lên tới hàng ngàn tỷ, mà còn vì sự khan hiếm nguồn cung vài năm gần đây. Bởi, riêng khu đất này đã cung cấp nguồn cung cho thị trường gần bằng 1/5 nguồn cung của toàn quý 3/2023.

Cụ thể, theo một báo cáo về thị trường bất động sản mới đây của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) thì trong quý 3/2023 tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận chỉ ghi nhận 6 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 271 nền, tương đương 21% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 25% tương đương 68 nền, chỉ bằng 18% so với quý trước và bằng 12% so với cùng kỳ năm trước.

Mặt khác, theo tìm hiểu của PV, theo quy hoạch, các thửa đất tại khu đất này vốn dĩ có mục đích sử dụng là đất hỗn hợp. Cụ thể, thửa 178 tờ bản đồ số 15 có diện tích 1.252m2 bao gồm: 717,6m2 đất ở tại đô thị; 419,8m2 đất giao thông và 111,9m2 đất xây dụng cơ sở văn hóa. Thửa 179 tờ bản đồ số 15 có 581,5m2 đất ở tại đô thị và 382,6m2 đất xây dựng cơ sở văn hóa. Hay như thửa 182 tờ bản đồ 15 có diện tích 3027m2 bao gồm: 2.660m2 đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo; 331,m2 đất giao thông và 33,4m2 đất ở tại đô thị.

Vậy thì, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để hình thành một khu dân cư tại đây sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quy hoạch, hệ sinh thái cảnh quan tại khu vực này và phường Thảo Điền? Việc chuyển đổi quy hoạch này có theo phương pháp tiếp cận cảnh quan, hệ sinh thái hay không?

Theo tư liệu từ Bộ Xây dựng, việc đô thị hóa sẽ tác động không nhỏ đến cơ cấu kinh tế, nông nghiệp, xã hội và môi trường. Theo đó, quá trình mở rộng không gian đô thị cùng với sự xuất hiện các dự án nhà ở, bất động sản, các khu công nghiệp tập trung, công trình dịch vụ thương mại quy mô lớn tại địa bàn các xã ven đô làm suy giảm mạnh quỹ đất sản xuất, đất tự nhiên và biến đổi không gian cảnh quan sinh thái nông thôn, khiến cho dân số cơ học của các xã ven đô tăng nhanh chóng, trong khi hạ tầng chưa đáp ứng được, dẫn tới tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là về giao thông, giáo dục, cấp thoát nước, vệ sinh môi trường...

Ngoài ra, tài liệu của Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, các dự án đầu tư thường không đồng bộ về thời gian và vị trí địa lý, nên không gian thường bị phân mảnh và phá vỡ cấu trúc làng xã nông thôn truyền thống. Cảnh quan nông nghiệp bị suy thoái do hệ thống thủy lợi bị cắt đứt, không gian trống gồm vườn, ao hồ thường trở thành nơi ô nhiễm chứa đựng rác thải và nước thải. Không gian làng xã truyền thống bị chia cắt hoặc phát triển tự phát làm nhà ở, nhà ở cho thuê cho người nhập cư, làm cho chất lượng môi trường sống, không gian kiến trúc, cảnh quan nông thôn bị suy giảm.

Mặt khác, nói về quy hoạch sử dụng đất giai đoạn mới, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách và Tài nguyên từng cho biết, quy hoạch sử dụng đất cần tích hợp theo phương pháp tiếp cận cảnh quan, hệ sinh thái là một công cụ quan trọng để thiết lập các khuôn khổ lâu dài và bền vững cho việc sử dụng đất nhằm mục đích cân bằng tổng thể trong phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường trong và giữa các quốc gia, tăng cường sự tích hợp và hội nhập giữa các lĩnh vực như nhà ở, giao thông, năng lượng và công nghiệp, và cải thiện không gian sử dụng đất quốc gia, địa phương, đô thị và nông thôn.

Từ đó, sẽ đẩy mạnh sự gắn kết thông qua cân bằng tổng thể giữa phát triển kinh tế và xã hội của khu vực, và cải thiện khả năng cạnh tranh; khuyến khích phát triển tạo ra bởi chức năng đô thị và cải thiện các mối quan hệ giữa các thị trấn và nông thôn; thúc đẩy khả năng tiếp cận cân bằng hơn; phát triển khả năng tiếp cận thông tin và kiến thức; giảm thiểu thiệt hại đối với môi trường; tăng cường và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và di sản thiên nhiên; nâng cao di sản văn hóa như một yếu tố để phát triển; phát triển các nguồn năng lượng đồng thời duy trì sự an toàn; khuyến khích du lịch chất lượng cao, bền vững; hạn chế các tác động của thiên nhiên thiên tai.

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực sinh thái nông nghiệp cho biết, việc hình thành một khu dân cư mới trong một đô thị có thể tác động đáng kể đến hệ sinh thái nông nghiệp. Đây có thể tạo ra nhu cầu tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp, mở ra thị trường mới và tăng cơ hội kinh doanh cho nông dân. Tuy nhiên, dù sao đi nữa cũng cần phải có sự đánh giá tỉ mỉ và quy hoạch hợp lý để đảm bảo rằng các hệ sinh thái nông nghiệp vẫn có thể tồn tại và phát triển trong bối cảnh đô thị ngày càng mở rộng.

Anh Đức