Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất mà một bên chỉ có chồng hay vợ ký có vô hiệu không?

Hỏi: Bố vợ tôi ở Bắc Giang có một thửa đất ở diện tích 320m2 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong một lần mẹ vợ tôi đi vắng, bố tôi ở nhà dự định bán thửa đất trên và đã ký hợp đồng nhận đặt cọc 100 triệu đồng, hẹn 3 ngày sau hai bên ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu bên nào phá vỡ đặt cọc bị phạt gấp 4 lần (là 400 triệu). Khi mẹ vợ tôi về, bà không đồng ý bán thửa đất trên. Xin Ban bạn đọc Tạp chí Sinh thái Nông nghiệp cho biết: Hợp đồng đặt cọc bố vợ tôi ký mà không có chữ ký của mẹ vợ tôi thì có phát sinh hiệu lực hay vô hiệu? Mức phạt cọc như vậy có đúng quy định của pháp luật hay không?

Trần Hạnh - Bắc Giang

Trả lời: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, đặt cọc là biện pháp bảo đảm, theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo việc giao hết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong đó:

- Chủ thể đặt cọc: Gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Hai bên phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch đặt cọc một cách tự nguyện (theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015).

- Đối tượng của đặt cọc: Là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác và phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (theo Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015).

- Hình thức đặt cọc: Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định bắt buộc đặt cọc phải lập thành văn bản như Bộ luật Dân sự năm của năm 2005. Riêng với trường hợp một tài sản đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ thì mới phải lập thành văn bản ở mỗi lần bảo đảm (theo Điều 296 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Do đó, với việc đặt cọc trong trường hợp không phải lập thành văn bản có thể thực hiện bằng lời nói hoặc bằng văn bản tùy vào sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch. Khi đó thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng một văn bản riêng nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức.

Đối với đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng thì việc đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản riêng vì tại thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng chưa được hình thành. Pháp luật cũng không quy định thỏa thuận đặt cọc có phải bắt buộc được công chứng, chứng thực hay không, tùy vào sự thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, xét cho cùng, dù trong trường hợp đặt cọc không quy định bắt buộc phải lập thành văn bản nhưng để đảm bảo tránh xảy ra tranh chấp và khó khăn trong quá trình giải quyết khi có tranh chấp phát sinh thì vẫn nên lập thành văn bản thỏa thuận việc đặt cọc với điều khoản rõ ràng, cụ thể và có công chứng, chứng thực.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên bố vợ bạn đã ký hợp đồng nhận một khoản tiền đặt cọc 100 triệu đồng cho bên bán chỉ nhằm đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa phải việc thực hiện giao dịch mua bán thửa đất đó nên không cần thiết phải có chữ ký của mẹ vợ bạn thì hợp đồng đó mới phát sinh hiệu lực. Nghĩa là ở đây chỉ có một mình bố vợ bạn ký kết hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng đã đảm bảo phát sinh hiệu lực cho nên không bao giờ vô hiệu.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp trên bố vợ bạn đã thỏa thuận khác với điều luật là phạt cọc gấp 4 lần trị giá 400 triệu, nếu bố vợ bạn phá vỡ đặt cọc không muốn chuyển nhượng thửa đất trên thì phải trả lại khoản tiền đã nhận cọc và chịu phạt theo thỏa thuận là 400 triệu đồng.

Trên đây là giải đáp của Tòa soạn, mọi thắc mắc xin quý bạn đọc liên hệ qua email tòa soạn: toasoan@sinhthainongnghiep.net.vn.

Luân Phạm