“Quay xe bỏ cọc”, chấm dứt hợp đồng sẽ phải giải quyết hậu quả như thế nào?

Hỏi: Trong gần một tuần qua, các phương tiện truyền thông đồng loạt đưa tin bài về việc Công ty BĐS Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là khu đất 3-12 khu chức năng số 3 trong Khu đô thị Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh mà công ty đã trúng thầu ngày 10/12/2021. Công ty BĐS Ngôi Sao Việt - Tập đoàn Tân Hoàng Minh xin chịu mất số tiền là 600 tỷ đồng đã nộp ngân sách để đặt cọc tham gia đấu giá khu đất nói trên do đơn phương từ chối ký kết hợp đồng mua bán tài sản. Với tư cách là một độc giả thường xuyên đọc các tin tức, bài viết về pháp luật, tôi băn khoăn không hiểu cơ quan nhà nước sẽ giải quyết việc Công ty BĐS Ngôi Sao Việt - Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng mua tài sản như thế nào? Vậy xin cho biết những quy định của pháp luật về hậu quả đơn phương chấm dứt hợp đồng nói chung và hợp đồng đấu giá mua bán tài sản nói riêng.

Ngọc Thành - Quận Tây Hồ

Trả lời:
Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật Đấu giá tài sản.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 39 của Luật Đấu giá tài sản 2016: Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá tài sản. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04 /4/2015 (có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2015) giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, tại Điều 13, khoản 1, 3 có quy định về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất:

1. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá.

3. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Căn cứ các quy định trên thì trường hợp công ty BĐS Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đăng ký tham gia đấu giá phải nộp một khoản đặt cọc là 20% giá khởi điểm của lô đất tương đương 600 tỷ đồng. Sau khi đã nhận được kết quả trúng đấu giá, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã đơn phương chấm dứt hợp đồng mua tài sản đấu giá thì theo quy định tại khoản 6 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 số tiền đặt cọc 600 tỷ đồng công ty đã nộp tham gia đấu giá sẽ được xử lý thu vào ngân sách nhà nước. Khu đất trên vẫn thuộc quyền quản lý của nhà nước cụ thể là UBND TP. Hồ Chí Minh.

Trường hợp Tập đoàn Tân Hoàng Minh tuyên bố hủy hợp đồng mua tài sản trúng đấu giá thì không thể mời doanh nghiệp trả giá cao thứ 2 trong phiên đấu giá đứng ra nhận chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất 3-12. Bởi theo quy định tại Điều 51 của Luật Đấu giá tài sản 2016, việc công bố người trả giá liền kề trúng đấu giá chỉ xảy ra khi đơn vị trúng đấu giá từ chối kết quả trúng đấu giá ngay tại phiên đấu giá, và phải thỏa mãn điều kiện giá liền kề đó cộng với khoản tiền 20% đặt cọc phải bằng hoặc cao hơn giá trúng đấu giá của người từ chối kết quả trúng đấu giá lần đầu và người trả giá liền kề chấp nhận mua ngay tại phiên đấu giá.

Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã trúng đấu giá, sau đó từ chối kết quả thì theo quy định pháp luật cuộc đấu giá không thành công, cơ quan quản lý nhà nước phải tổ chức đấu giá lại khu đất trên theo quy định của pháp luật.

Trên đây là giải đáp của chuyên gia Luân Phạm, mọi thắc mắc xin quý bạn đọc liên hệ email: toasoan@sinhthainongnghiep.net.vn.