Còn nhiều điểm “nghẽn”
Ngày 30/5/2026, tại TP.HCM, Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam (AVRCIPL) đã tổ chức buổi Tọa đàm khoa học với chủ đề “Pháp luật trong hoạt động tài chính về nhượng, góp vốn, đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam”.
Sự kiện nhằm tạo cầu nối giữa cơ quan hoạch định chính sách, chuyên gia pháp luật và doanh nghiệp để trao đổi, tháo gỡ khó khăn, góp ý hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến chuyển nhượng, góp vốn và đầu tư dự án bất động sản.
Phát biểu khai mạc buổi tọa đàm, ông Trần Sơn Vũ - Chủ tịch AVRCIPL cho biết, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ sau giai đoạn nhiều biến động. Mặc dù hệ thống pháp luật đã có nhiều thay đổi tích cực với việc ban hành Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023, song thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai, đặc biệt là các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng dự án và xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
"Việc hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng dự án, góp vốn và huy động vốn không chỉ giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn mà còn tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, an toàn và bền vững. Đồng thời, hành lang pháp lý đồng bộ sẽ bảo đảm quyền lợi chính đáng của Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong giai đoạn mới” - ông Trần Sơn Vũ nói.
Theo Tiến sĩ Hồ Trung Phước - Nguyên Ủy viên Ban thường vụ Tỉnh ủy Bình Thuận cho biết, tại TP.HCM hiện có hơn 100 dự án gặp vướng mắc pháp lý, không đủ điều kiện chuyển nhượng, với hàng trăm ngàn tỉ đồng bị chôn vốn. Điều này khiến người muốn bán thì bán không được, muốn mua cũng không xong. Nguyên nhân đến từ xung đột trong "ma trận" pháp luật. Trong đó, Luật Đầu tư 2020 cho phép chuyển nhượng khi có chấp thuận chủ trương, nhưng Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 lại yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Điều này tạo ra "vùng xám" pháp lý: được phép về đầu tư nhưng nghẽn về đất đai.
Bên cạnh đó, quy trình thẩm định giá đất kéo dài vô hạn, thiếu cơ chế định giá linh hoạt theo thị trường khiến dòng vốn bị chôn chân và dự án dễ bị "treo". Mặt khác, có sự chênh lệch về tỷ lệ thu tiền trước: Chủ đầu tư trong nước được thu đến 70% trong khi chủ đầu tư có vốn nước ngoài chỉ được thu 50%. Điều này gây lúng túng khi thực hiện chuyển nhượng giữa các khối doanh nghiệp này.
Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, theo quy định, một dự án bất động sản muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
“Để có được quỹ đất sạch, doanh nghiệp phải bỏ ra một nguồn vốn rất lớn. Đến khi bắt tay vào triển khai, nhiều chủ đầu tư đã không còn tiền khi luật yêu cầu muốn được vay vốn, dự án phải có sổ hồng. Do vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án theo kiểu bán lúa non. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng dự án gặp khó khăn, doanh nghiệp lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Khi đó "ruột" của doanh nghiệp đã thay đổi, ông chủ mới thực chất là người mua dự án. Cách lách luật này không sai vì luật không cấm chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp, nhưng cũng sẽ gặp một số rủi ro về sau” - ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.
Theo nhận định của Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm, điều thị trường đang thiếu hiện nay không hẳn là quỹ đất và cũng không hoàn toàn là dòng tiền. Nhà đầu tư chỉ thực sự sẵn sàng đi đường dài khi họ có thể hiểu rõ quyền của mình là gì, nghĩa vụ của mình là gì và quyền đó có còn được bảo vệ sau nhiều năm hay không.
Đó cũng là lý do câu chuyện lớn nhất của thị trường M&A bất động sản hiện không còn là cuộc đua sở hữu nhiều đất hơn, mà là xây dựng những quyền tài sản minh bạch hơn, ổn định hơn và đáng tin cậy hơn. Đó mới là thay đổi sâu sắc nhất đang diễn ra trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Tìm hướng tháo gỡ
Từ thực trạng như vậy, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng pháp lý đang trở thành bộ lọc đầu tiên của dòng vốn trên thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Bởi, hoạt động M&A bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là hoạt động chuyển giao tài sản mà trong nhiều trường hợp đã trở thành hoạt động chuyển giao toàn bộ "ký ức pháp lý" của dự án.
“Trong giai đoạn mới, dòng vốn không chỉ định giá đất mà đang định giá khả năng sống sót của quyền tài sản. Hơn nữa, dự án bất động sản có giá trị không chỉ vì vị trí nằm ở đâu, bán được bao nhiêu, mà vì quyền sử dụng đất được hình thành như thế nào, nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất đến đâu, dự án có liên quan đến tài sản công hay không và liệu quyền tài sản đó có đủ khả năng duy trì sự ổn định” - Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
Để gỡ vướng cho hoạt động đầu tư các dự án bất động sản, Tiến sĩ Hồ Trung Phước cho rằng cần sự phối hợp quyết liệt giữa Chính phủ, chính quyền địa phương và cộng đồng doanh nghiệp. Đồng thời, ông cũng đưa ra một số giải pháp sẽ tạo ra cú hích mạnh mẽ, giúp thị trường bất động sản TP.HCM thoát khỏi tình trạng đóng băng, thúc đẩy nguồn cung nhà ở và ổn định kinh tế vĩ mô.
Trong đó, giải pháp nền tảng là hoàn thiện thể chế và pháp luật khi cần thống nhất quy định quyền chuyển nhượng dự án gắn liền với đất kể cả khi chưa có GCNQSDĐ (đồng bộ hóa giữa Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư và Luật Đất đai). Nới lỏng điều kiện cho phép chuyển nhượng khi đã có quyết định giao đất/thuê đất và hoàn thành giải phóng mặt bằng. Chuyển từ "tiền kiểm" gắt gao sang "hậu kiểm" đơn giản. Cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (có biện pháp bảo đảm bằng ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng) để đẩy nhanh tiến độ.
Tương tự, Tiến sĩ Bùi Đặng Dũng - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng kiến nghị nghiên cứu cơ chế cho phép tổ chức tín dụng đứng ra bảo lãnh hoặc lập tài khoản phong tỏa. Theo đó, dòng tiền từ bên mua có thể được trích thẳng để nộp nghĩa vụ tài chính đất đai cho Nhà nước thay cho bên bán. Giải pháp này giúp khơi thông các dự án đang bị "tắc" do chủ đầu tư cũ không có tiền nộp thuế, đồng thời đảm bảo Nhà nước thu đúng, thu đủ.
“Cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý để phát triển các Qũy đầu tư tín thác bất động sản và các quỹ đầu tư tư nhân. Đây sẽ là bệ đỡ tài chính vững chắc, đóng vai trò là bên mua chuyên nghiệp để gom lại các dự án phân mảnh thông qua nhượng vốn, giảm bớt sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng. Đồng thời ban hành hướng dẫn chi tiết, nhất quán về các phương pháp định giá đất theo luật Đất đai mới. Việc định giá đất rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp xác định chính xác chi phí cơ hội, từ đó định giá thương vụ M&A một cách nhanh chóng, giảm thời gian đàm phán kéo dài” - Tiến sĩ Bùi Đặng Dũng kiến nghị.
Cũng trong khuôn khổ buổi tọa đàm, tại phiên thảo luận các đại biểu cũng đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Các chuyên gia cũng đề xuất sớm hoàn thiện hành lang pháp lý cho các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), đa dạng hóa các kênh huy động vốn ngoài tín dụng ngân hàng, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hướng liên thông và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Ngoài ra, các đại biểu cũng thống nhất cho rằng việc hoàn thiện thể chế pháp luật, bảo đảm tính minh bạch và ổn định của quyền tài sản sẽ là điều kiện tiên quyết để khơi thông dòng vốn, nâng cao niềm tin của nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn mới.
