Để quy hoạch thành phố ven sông Hồng có tính khả thi cao, không chỉ vẽ ra rồi để đấy thì nguồn lực từ quỹ đất ven sông cần được tính toán kỹ lưỡng, đầu tư hạ tầng sẽ là “đòn bẩy” cho thị trường bất động sản khu vực này.
Để thành phố không “quay lưng” ra sông Hồng
Năm 60-70 của thế kỷ trước cư dân bắt đầu tập trung sống ven sông Hồng, số lượng cư dân ở đây ngày một tăng vào những năm gần đây. Nhiều đồ án, đề tài, dự án để cải tạo khu vực dân cư ven sông Hồng và kết nối giao thông 2 bờ sông đã được đưa ra nhưng chỉ là nhỏ lẻ cục bộ chưa có những nghiên cứu tổng thể.
Năm 2006, thành phố Hà Nội hợp tác với Hàn Quốc triển khai nghiên cứu về quy hoạch ven sông Hồng, dự án nghiên cứu khá toàn diện về trị thủy về quy hoạch sử dụng đất, giao thông ven sông, một số vấn đề về cải tạo môi trường. Tuy nhiên, dự án vẫn có những vấn đề tính khả thi không cao.
Năm 2011, quy hoạch chung Hà Nội xác định, sông Hồng là trục cảnh quan, không gian chủ đạo của Thủ đô, là nơi có các công trình văn hóa, giải trí, là nơi bố trí những sự kiện lớn của Hà Nội. Ưu tiên quỹ đất ven sông cho mục tiêu tái định cư của người dân sống ven hai bên sông Hồng, phát triển bổ sung hạ tầng xã hội, công viên văn hóa, xây dựng tuyến đường ven sông, các cây cầu kết nối 2 bên bờ.
Bà Nguyễn Lan Hương, Phó Giám đốc Trung tâm Quy hoạch Kiến trúc, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội cho biết, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội đã nghiên cứu lập quy hoạch phân khu sông Hồng với quy mô khoảng 11.000 ha và chiều dài khoảng 40 km, ôm trọn trong khu vực phát triển thành phố trung tâm với phạm vi khoảng 53 phường xã của 13 quận huyện dựa trên những định hướng trước, từ quy hoạch chung của Hà Nội.
“Nội dung chính là hoàn thiện hệ thống giao thông 2 bên sông, xây dựng 2 tuyến đường ven sông tạo thành 2 trục giao thông song song kết nối dọc sông, chiều rộng 6-8 làn xe tùy đoạn, để cải tạo chỉnh trang cảnh quan, bên cạnh tuyến đường ven sông sẽ xây dựng công viên cảnh quan tùy theo thềm địa hình để tạo không gian xanh ven sông, xác đinh các khu vực dân cư được tồn tại và bổ sung các công trình xã hội” - bà Nguyễn Lan Hương nêu rõ.
Trục đường song song 2 bờ sông Hồng, kết nối hạ tầng ven sông với thành phố và kết nối hai bên bờ sông sẽ giúp các công trình kiến trúc, xây dựng hướng ra sông thay vì quay lưng vào sông Hồng như hiện nay. Ngoài ra, theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội và quy hoạch phòng chống lũ mà Thủ tướng đã phê duyệt, một số bãi sông xây dựng với những quy hoạch không gian mở như không gian xanh, quảng trường… tùy theo thềm địa chất.
Tổng thể quy hoạch phân khu thành phố ven sông Hồng mục tiêu hướng đến là xây dựng đô thị ven sông xanh, hiện đại và là trục cảnh quan của thành phố Hà Nội.
Không tính đến nguồn lực thì quy hoạch vẽ ra chỉ để đấy
Theo ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong đề án quy hoạch chúng ta có khoảng 200 ha đất để phát triển đô thị, trong đó có 5% xây dựng hạ tầng xã hội. Với quỹ đất đối ứng ít ỏi, vậy nguồn lực ở đâu để xây dựng, phát triển thành phố ven sông Hồng, nếu không tính đến nguồn lực thì quy hoạch vẽ ra chỉ để đấy.
“Khó nhất trong các quy hoạch được lập là tính khả thi - nguồn lực từ đâu để thực hiện? Chúng ta đã cho phép rất nhiều hình thức thực hiện những các dự án, sử dụng từ ngân sách đến PPP (đối tác công - tư) hay đầu tư theo BT (đổi đất lấy hạ tầng)… Nguồn lực từ ngân sách thì không khả thi, dùng cách nào để tạo nguồn lực, thu hút nhà đầu tư thực hiện dự án thành phố ven sông Hồng? Chúng ta phải giải được bài toán về quỹ đất và đảm bảo cho nhà đầu tư có khả năng thu hồi vốn, sinh lời” - ông Đỗ Viết Chiến nói.
Quy hoạch phân khu được duyệt theo Điều 29, Luật Quy hoạch đô thị là cơ sở để các dự án hình thành lúc đó mới công khai dự án để kêu gọi đầu tư, lúc đó nhà đầu tư mới tính toán đầu tư có sinh lời được không? Đây là vấn đề các nhà quy hoạch cũng phải tính toán, chỉ rõ quỹ đất mới khai thác được cho phát triển dự án nằm ở đâu. Ở đâu có hạ tầng ở đó có dự án bất động sản và các dự án sẽ đi theo rất nhanh, ông Đỗ Viết Chiến khẳng định.
Hạ tầng giao thông sẽ làm đòn bẩy để phát triển khu đô thị ven sông Hồng, các nhà đầu tư nhìn thấy giá trị tiềm năng sẽ sẵn sàng tham gia. Tuy nhiên, Nhà nước cần phải định hình không gian quy hoạch, khi thu hút đầu tư hoặc xây dựng các hạng mục, công trình phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch này.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, khi đặt vấn đề phát triển đô thị phải nghĩ tới ngay kinh phí thực hiện, bởi dự án dù có khả thi nhưng chỉ thành công khi có đủ nguồn lực thực hiện. Việc quy hoạch đô thị sông Hồng là phát triển đô thị kết hợp với môi trường, không gian xanh; khi phát triển đô thị sẽ tác động khiến giá đất của khu vực đó tăng lên và đây chính là nguồn lực cho phát triển.
“Khởi đầu, có thể dựa vào nguồn lực nhà nước để đầu tư hạ tầng ở một mức độ nhất định. Sự đầu tư này theo quy luật sẽ làm tăng giá đất ở các khu vực lân cận. Hãy lấy chính quỹ đất đó để bán đấu giá, mang lại nguồn thu cho ngân sách để tiếp tục thực hiện quy hoạch” - GS. Đặng Hùng Võ nêu ý kiến.
Theo Phương Hoài/VOV
