Mặc dù bị ảnh hưởng chung bởi dịch Covid-19, thị trường bất động sản giảm mạnh ở nhiều phân khúc nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn âm thầm “săn” đất nông nghiệp. Tuy vậy, loại hình bất động sản đặc thù này vẫn là ẩn số, bởi thủ tục pháp lý.
Sôi nổi mua bán
Trước sức mua nhà đất ngày càng tăng của người dân các tỉnh lẻ tại các quận, huyện vùng ven TP.HCM như: Quận 9, huyện Nhà Bè, Củ Chi, Bình Chánh… nhiều NĐT, doanh nghiệp (DN) nhỏ đã lùng mua những mảnh đất vườn, đất nông nghiệp, làm thủ tục lên thổ cư và phân lô bán lại cho người mua ở. Chỉ cần gõ cụm từ “bán đất nông nghiệp TP.HCM” trên google, người tìm sẽ nhận được hàng loạt kết quả chỉ trong tích tắc. Theo lời của các “cò” đất, so với vài năm trước, nguồn cung hiện giờ đã khan hiếm hơn nhưng nếu nếu chịu khó “săn” vẫn có hàng tốt.
Khảo sát thực tế một số quỹ đất trên địa bàn quận 9 cho thấy, số lượng nhà đầu tư (NĐT) tìm kiếm đất nông nghiệp chưa được lên thổ cư tại tuyến đường Lò Lu, Long Trường, Long Phước, Nguyễn Duy Trinh tăng đáng kể, giá đất vì thế cũng bị đẩy lên. Đơn cử, một nền đất ruộng 3.000m2 nằm trong hẻm đường Long Phước đầu năm 2019 có giá trên 3 triệu đồng/m2, hiện được rao bán trên 5 triệu/m2; đất nông nghiệp khu vực Long Thạnh Mỹ có giá từ 3 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 6 triệu/m2.
Tương tự, đất nông nghiệp khu vực huyện Nhà Bè (TP.HCM) cũng gia nhập làn sóng tăng giá. Cụ thể, quanh tuyến đường Nguyễn Văn Tạo, xã Hiệp Phước, giá đất vườn từ 4 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên mức 7 - 8 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, tuyến đường Lê Văn Lương, xã Nhơn Đức, giá bán loại hình đất thổ vườn đạt mức 9 - 10 triệu đồng/m2. Mặc dù, mức giá của các loại hình đất nông nghiệp, đất vườn này đã được lên khá cao nhưng hiện nhiều NĐT vẫn âm thầm “săn lùng”.
Chị Loan, một NĐT ở quận Gò Vấp (TP.HCM) hiện đang tìm mua đất vườn tại khu vực huyện Nhà Bè với mức giá trên dưới 5 tỷ đồng để đầu tư cho biết, do quỹ đất tại huyện Nhà Bè còn nhiều, cộng với thông tin huyện Nhà Bè sẽ lên quận, sức mua đang tăng nên đầu tư vào khu vực này là thích hợp nhất. “Thời điểm hiện tại, nếu mua đất nền đã phân lô tách sổ sẵn thì giá rất cao. Vì thế, tôi đang tìm mua những miếng đất nông nghiệp hoặc đất vườn của người dân, sau này xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và bán lại cho người có nhu cầu”, chị Loan chia sẻ.
Không hẳn là quả ngọt
Theo các chuyên gia BĐS, yếu tố về giá chênh chính là lý do khiến nhiều NĐT BĐS hiện nay tìm mua đất nông nghiệp. Thay vì mua những nền đã tách sổ (đất thổ cư) rồi bán lại, một số NĐT tìm hướng đi khác là mua đất nông nghiệp, rồi lên đất thổ cư, tách thửa để bán với giá cao hơn. Song, hoạt động giao dịch này thường diễn ra ở một số NĐT có vốn khá. Với những NĐT nhỏ lẻ, việc xuống tiền mua mảnh đất giá trị từ vài tỷ tới chục tỷ đồng là một sự cân nhắc kỹ về nguồn vốn.
Anh Vĩnh, chuyên viên môi giới đất nền khu vực quận 9 cho biết, nhiều NĐT nhỏ lẻ ban đầu mua gom đất nông nghiệp giá rẻ với ý định tách nền nhỏ để bán lại cho khách mua ở. Tuy vậy, vì không chuyển đổi được lên đất ở hoặc không trường vốn để giữ đất đến giai đoạn tăng giá, họ đành ngậm ngùi bán lại cho một số công ty đầu tư đất nền trong khu vực. Ngoài ra, nhiều trường hợp khách mua đất nông nghiệp để đón dự án mới trong khu đô thị nhưng vì một số lý do, quy hoạch đô thị vùng đó lại không diễn ra như kế hoạch khiến NĐT phải “ngậm trái đắng”.
Luật sư Đào Xuân Sơn - Công ty luật TNHH INVESTPUSH nhận định, đầu tư đất nông nghiệp là kênh đầu tư mang nhiều lợi nhuận cho NĐT dài hạn. Nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp lên thành đất thổ cư thành công, người mua đứng trước cơ hội tài sản tăng giá đột biến. Tuy vậy, khó khăn lớn nhất của loại hình này là việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư khá phức tạp.
“Muốn lên thổ cư một diện tích đất nông nghiệp không phải chuyện dễ. Thường thì NĐT phải hiểu về quy hoạch phát triển chung của khu vực, tìm hiểu kỹ khu đất mình tính đầu tư có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không và chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư ra sao. Nếu vướng mắc thủ tục pháp lý thì khoản đầu tư đó có thể sẽ khó thu hồi lại được”, Luật sư Đào Xuân Sơn phân tích.
Nguồn: baotainguyenmoitruong.vn
